Plus-value immobilière du non-résident : la fiscalité à la revente
Vous possédez un bien immobilier en France, vous vivez à l'étranger, et vous envisagez de le vendre. La question qui décide de tout : combien l'État français va-t-il prélever sur votre plus-value ? La réponse n'a rien à voir avec celle d'un résident. Taux spécifiques, abattements, exonérations réservées, et une obligation propre aux non-résidents : le représentant fiscal accrédité.
Ce guide détaille la fiscalité de la revente pour un non-résident : le taux réel, le calcul de la plus-value imposable, les abattements pour durée de détention, la surtaxe sur les plus-values élevées, et surtout les exonérations spécifiques que beaucoup de vendeurs ignorent, et qui peuvent effacer jusqu'à 150 000 € d'imposition. C'est le pendant "sortie" de tout ce que nous expliquons sur l'investissement : pour le cadre fiscal général, gardez en parallèle notre guide sur l'imposition des revenus fonciers pour non-résidents.
Le principe : 19 % + prélèvements sociaux
La plus-value immobilière d'un non-résident est imposée en France, parce que le bien y est situé. C'est la règle quasi universelle des conventions fiscales. L'imposition se décompose en deux étages :
Impôt sur le revenu : 19 % (taux forfaitaire, article 244 bis A du CGI).
Prélèvements sociaux : 17,2 % au taux plein.
Mais le second étage dépend de votre pays de résidence et de votre régime de sécurité sociale :
Votre situation | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux | Taux global |
|---|---|---|---|
Résident UE / EEE / Suisse, affilié à un régime social local | 19 % | 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) | 26,5 % |
Résident hors UE/EEE (USA, UK, Dubaï, Singapour, Hong Kong…) | 19 % | 17,2 % | 36,2 % |
L'écart est considérable : près de 10 points de fiscalité selon que vous résidez à Genève ou à Dubaï. C'est le même mécanisme que sur les revenus locatifs, détaillé dans nos guides investir en France depuis la Suisse (cas UE) et crédit immobilier depuis Dubaï (cas hors UE).
💡 À retenir : ces taux s'appliquent à la plus-value après abattements. Le taux affiché de 36,2 % n'est presque jamais le taux réellement supporté. Les abattements pour durée de détention le font fondre, parfois jusqu'à zéro.
Comment se calcule la plus-value imposable
La plus-value n'est pas la différence brute entre prix d'achat et prix de vente. Le calcul autorise des majorations qui réduisent la base imposable.
Le prix d'acquisition se majore
Élément | Règle |
|---|---|
Prix d'achat d'origine | Le prix payé, tel qu'indiqué dans l'acte |
Frais d'acquisition | Forfait de 7,5 % du prix d'achat, ou montant réel sur justificatifs |
Travaux | Forfait de 15 % du prix d'achat si le bien bâti est détenu depuis plus de 5 ans, ou montant réel sur factures |
Le prix de cession se minore
Du prix de vente, vous déduisez les frais de cession : diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb…), frais de mainlevée d'hypothèque, et la commission d'agence si elle est à votre charge.
Exemple chiffré
Bien acheté 250 000 € en 2014, vendu 350 000 € en 2026, soit 12 ans de détention.
Prix d'acquisition majoré : 250 000 € + 7,5 % (18 750 €) + 15 % travaux (37 500 €) = 306 250 €
Plus-value brute : 350 000 € − 306 250 € = 43 750 €
Cette plus-value brute est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention (voir ci-dessous), puis imposée.
✅ Bon à savoir : le forfait de 15 % pour travaux s'applique même si vous n'avez pas fait de travaux ou que vous n'avez plus les factures, dès lors que le bien bâti est détenu depuis plus de 5 ans. Pour beaucoup de vendeurs, c'est une réduction "gratuite" de la base imposable.
Les abattements pour durée de détention
Plus vous détenez longtemps, moins vous êtes imposé. L'abattement s'applique à partir de la 6ᵉ année de détention, à un rythme différent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
Durée de détention | Abattement IR (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
De la 6ᵉ à la 21ᵉ année | 6 % par an | 1,65 % par an |
22ᵉ année | 4 % (total : 100 %) | 1,60 % |
De la 23ᵉ à la 30ᵉ année | exonéré | 9 % par an (total : 100 %) |
Les deux seuils clés à mémoriser :
22 ans de détention → exonération totale d'impôt sur le revenu (les 19 % disparaissent).
30 ans de détention → exonération totale de prélèvements sociaux (le bien sort complètement de la fiscalité de plus-value).
En reprenant l'exemple ci-dessus (43 750 € de plus-value brute, 12 ans de détention) :
Abattement IR : 7 années pleines × 6 % = 42 % → base imposable IR = 43 750 € × 58 % = 25 375 € → IR = 4 821 €
Abattement PS : 7 années × 1,65 % = 11,55 % → base imposable PS = 43 750 € × 88,45 % = 38 696 € → PS (hors UE, 17,2 %) = 6 656 €
Total pour un résident hors UE : ≈ 11 477 €. Pour un résident UE (PS à 7,5 %) : ≈ 7 723 €.
⚠️ Attention : un amendement réduisant le seuil d'exonération d'IR de 22 à 17 ans a été débattu lors du projet de loi de finances 2026 mais n'a pas été retenu dans la loi définitive. Le régime en vigueur reste 22 ans (IR) / 30 ans (PS). Comme la fiscalité de la plus-value évolue régulièrement, faites toujours confirmer le barème applicable par votre notaire à la date de la cession.
La surtaxe sur les plus-values élevées
Au-delà d'un certain montant, une taxe additionnelle s'applique (article 1609 nonies G du CGI). Elle est due dès que la plus-value nette imposable (c'est-à-dire après abattement pour durée de détention) dépasse 50 000 €.
Le barème est progressif, de 2 % à 6 % selon le montant. Il s'ajoute aux 36,2 % (ou 26,5 %) déjà dus. La surtaxe ne concerne donc que les opérations dégageant une plus-value imposable importante après abattements. Un bien détenu longtemps y échappe souvent, justement grâce aux abattements.
Les exonérations spécifiques aux non-résidents
C'est la partie que la plupart des vendeurs ignorent, et qui peut tout changer. Trois exonérations propres aux non-résidents existent.
1. L'exonération de l'ancienne résidence principale
Si le bien que vous vendez était votre résidence principale en France au moment où vous avez quitté le pays, la plus-value peut être totalement exonérée, à condition que :
la cession intervienne au plus tard le 31 décembre de l'année suivant votre départ de France ;
le logement soit resté à votre libre disposition (non loué, non occupé par un tiers) entre le départ et la vente ;
votre nouvelle résidence soit dans un État de l'UE ou un pays ayant une convention d'assistance administrative avec la France.
C'est une fenêtre courte. D'où l'importance de l'anticiper avant de partir.
2. L'exonération partielle de 150 000 € (article 150 U II 2° du CGI)
Réservée aux ressortissants de l'UE, de l'EEE (ou d'un autre État sous conditions), cette exonération efface jusqu'à 150 000 € de plus-value nette imposable sur la cession d'un logement en France, sous double condition :
avoir été domicilié fiscalement en France de façon continue pendant au moins 2 ans à un moment quelconque avant la cession ;
vendre dans les 10 ans suivant le transfert du domicile fiscal hors de France, ou sans condition de délai si vous avez la libre disposition du bien depuis le 1ᵉʳ janvier de l'année précédant la vente.
L'exonération vaut pour une résidence par contribuable et est plafonnée à 150 000 € de plus-value nette (au-delà, le surplus est imposé normalement).
3. L'exonération après 22 / 30 ans de détention
Comme pour les résidents, la détention longue finit par tout effacer : plus d'IR après 22 ans, plus de prélèvements sociaux après 30 ans (voir le barème ci-dessus).
💡 À retenir : ces exonérations ne se cumulent pas librement et obéissent à des conditions précises de date et de statut. Un point avec un notaire ou un fiscaliste avant de mettre le bien en vente peut faire la différence entre une plus-value lourdement taxée et une opération quasi nette d'impôt.
Le représentant fiscal accrédité : une obligation propre aux non-résidents
C'est la spécificité administrative que personne ne voit venir. Pour la cession d'un bien immobilier par un non-résident, la loi impose dans certains cas de désigner un représentant fiscal accrédité (article 244 bis A du CGI) : un organisme agréé par l'administration, qui répond du paiement de l'impôt sur la plus-value.
Qui est concerné
Situation | Représentant fiscal obligatoire ? |
|---|---|
Résident de l'UE / EEE | Non, dispense générale |
Résident hors UE/EEE, prix de cession ≤ 150 000 € (par vendeur) | Non |
Résident hors UE/EEE, bien détenu depuis plus de 30 ans | Non |
Résident hors UE/EEE, prix de cession > 150 000 € et détention < 30 ans | Oui |
À noter : l'obligation tient au prix de cession, pas à l'existence d'une plus-value. Même une vente sans plus-value imposable nécessite un représentant fiscal si le prix dépasse 150 000 € et que le bien est détenu depuis moins de 30 ans.
Le coût
Le représentant fiscal accrédité facture en général 0,4 % à 1 % du prix de vente. Sur un bien à 400 000 €, comptez 1 600 € à 4 000 €. C'est un poste à intégrer dans votre calcul de net vendeur.
Les démarches : tout passe par le notaire
Bonne nouvelle : vous n'avez pas de déclaration à faire vous-même. Pour une plus-value immobilière, c'est le notaire qui :
établit la déclaration sur le formulaire 2048-IMM ;
calcule l'impôt et les prélèvements sociaux ;
prélève le montant dû à la source, sur le produit de la vente, le jour de l'acte ;
coordonne, le cas échéant, la désignation du représentant fiscal accrédité.
Vous recevez donc le produit net de la vente, impôt déjà déduit. La plus-value n'est pas à reporter sur votre déclaration de revenus annuelle au SIPNR. Elle est traitée intégralement à la cession. Pour comprendre le rôle du SIPNR sur le reste de votre fiscalité française, voir notre guide centre des impôts pour les non-résidents.
✅ Bon à savoir : choisissez un notaire habitué aux dossiers de non-résidents. La gestion du représentant fiscal, le calcul des abattements et l'application des exonérations spécifiques demandent une expérience que tous les offices n'ont pas.
Conclusion
La fiscalité de la plus-value du non-résident est lourde sur le papier (jusqu'à 36,2 %), mais le taux réellement supporté dépend de trois leviers que l'on maîtrise largement :
La durée de détention : 22 ans efface l'impôt sur le revenu, 30 ans efface tout.
Les exonérations spécifiques : ancienne résidence principale, exonération partielle de 150 000 €. Elles obéissent à des fenêtres de temps précises. Anticipez-les avant de vendre, voire avant de partir.
Le calcul : forfaits de 7,5 % et 15 %, frais de cession déductibles, autant de réductions de base à ne pas négliger.
Et n'oubliez pas le représentant fiscal accrédité si vous résidez hors UE et vendez au-dessus de 150 000 € : c'est une obligation et un coût à anticiper.
Une revente bien préparée se réfléchit en amont, idéalement dès l'achat. Chez Invexa, nous intégrons la stratégie de sortie dans l'accompagnement de votre investissement : structure de détention, horizon de revente, fiscalité applicable selon votre pays de résidence.
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