Vous êtes graphiste à Londres, consultant IT à Singapour ou développeur freelance au Canada ? Vous rêvez d'investir dans l'immobilier français, mais les banques vous opposent un double refus : statut d'indépendant + résidence à l'étranger. Cette combinaison inquiète les établissements de crédit qui y voient un risque maximal : revenus variables, absence de CDI et éloignement géographique.
Pourtant, obtenir un prêt immobilier en tant qu'expatrié freelance est possible en 2025, à condition de comprendre les attentes bancaires et d'adopter la bonne stratégie. Thomas, consultant en cybersécurité basé à Singapour depuis 4 ans, a financé un T3 à Lyon avec 15% d'apport en passant par un courtier spécialisé qui a valorisé ses contrats longue durée avec de grands groupes français.
Dans cet article, découvrez les critères spécifiques à votre profil, les documents indispensables, et les 5 leviers concrets pour transformer votre projet en réalité.
Pourquoi les banques sont frileuses face à votre profil
Votre situation cumule deux facteurs de risque aux yeux des établissements de crédit français : le statut de travailleur non salarié (TNS) et la résidence fiscale hors de France. Chacun de ces éléments, pris isolément, complique déjà l'accès au crédit. Réunis, ils créent une perception de vulnérabilité financière que les banques cherchent à compenser par des garanties renforcées.
Le statut freelance inquiète pour trois raisons principales. Premièrement, vos revenus fluctuent selon les missions et les périodes d'activité, contrairement au salaire mensuel fixe d'un CDI. Deuxièmement, votre activité peut cesser brutalement sans protection sociale comparable à celle des salariés : pas d'indemnités chômage substantielles, pas de maintien de salaire en cas d'arrêt maladie. Troisièmement, vous ne présentez pas de bulletins de paie mais des bilans comptables, documents que toutes les banques ne savent pas analyser avec la même finesse.
La non-résidence ajoute une couche d'incertitude. Les banques redoutent les difficultés de recouvrement en cas d'impayés : comment saisir un bien ou récupérer des fonds quand l'emprunteur vit à 8 000 km ? Elles s'interrogent aussi sur la pérennité de vos revenus étrangers, surtout si vous travaillez dans une devise volatile. Selon impots.gouv.fr, les non-résidents sont imposés sur leurs revenus de source française avec des taux minimums de 20% jusqu'à 29 315€ et 30% au-delà, ce qui complexifie l'analyse de votre capacité de remboursement.
💡 À retenir : Les banques ne vous refusent pas par principe, elles manquent de repères pour évaluer votre solvabilité. Votre mission sera de leur fournir ces repères de façon claire et documentée.
Les critères bancaires spécifiques aux expatriés freelances
Pour accorder un crédit immobilier à un expatrié indépendant, les établissements français appliquent des critères plus stricts qu'aux résidents salariés. Voici les quatre piliers sur lesquels repose votre éligibilité.
L'ancienneté de votre activité est scrutée en détail. Les banques exigent généralement 3 années complètes d'exercice pour considérer votre entreprise comme pérenne. Cette période permet d'observer votre capacité à générer un chiffre d'affaires stable, voire croissant, et à traverser les cycles économiques. Un freelance installé depuis 18 mois aura infiniment plus de mal qu'un consultant justifiant de 5 ans d'activité avec des bilans positifs.
Votre apport personnel détermine votre crédibilité. Alors que les banques traditionnelles imposent généralement aux expatriés un minimum de 30 à 40% du prix d'acquisition, Invexa négocie avec ses partenaires bancaires des conditions comparables aux résidents français : entre 10% et 20%. Cet apport couvre les frais de notaire (environ 7-8% dans l'ancien) et une partie du prix d'acquisition. L'apport doit idéalement provenir d'un compte bancaire français pour éviter les complications liées aux transferts internationaux de fonds.
La qualité de vos bilans financiers fait toute la différence. Les banques calculent votre revenu de référence en analysant vos 3 derniers exercices comptables. Elles recherchent une progression ou a minima une stabilité de votre résultat net. Un freelance avec des bilans en dents de scie (50k€ puis 25k€ puis 60k€) sera pénalisé par rapport à celui affichant une croissance linéaire (40k€, 45k€, 50k€). Certaines banques moyennent vos revenus sur 3 ans, d'autres retiennent le pire exercice : renseignez-vous.
Votre pays de résidence influence fortement la décision. Les établissements privilégient les expatriés installés dans des zones stables : Union Européenne, Suisse, Canada, États-Unis, Australie, Singapour, Émirats Arabes Unis. À l'inverse, résider dans un pays en instabilité politique ou économique complique sérieusement votre dossier, même avec d'excellents revenus. Les banques évaluent également la convertibilité de votre devise et les risques de change.
⚠️ Attention : Le Haut Conseil de Stabilité Financière recommande un taux d'endettement maximal de 35% de vos revenus mensuels, assurance emprunteur incluse. En tant que freelance, les banques calculeront vos revenus après déduction de vos charges professionnelles et cotisations sociales.
Monter un dossier solide : documents indispensables
La constitution d'un dossier exhaustif et anticipé est votre meilleur atout. Les allers-retours avec la banque sont chronophages quand vous vivez à l'étranger. Préparez l'intégralité des pièces justificatives avant votre première prise de contact pour accélérer l'instruction.
Documents d'identité et de résidence (originaux + traductions certifiées) :
Passeport en cours de validité
Justificatif de domicile à l'étranger (bail, facture récente)
Attestation de résidence fiscale du pays d'accueil
Carte de séjour ou visa long terme si hors UE
Justificatifs professionnels et financiers :
Statuts juridiques de votre entreprise (auto-entrepreneur, EURL, SASU, etc.)
3 derniers bilans comptables certifiés ou avis d'imposition pour les micro-entrepreneurs
Relevés de vos comptes professionnels sur 6 mois minimum
Contrats signés avec vos principaux clients
Justificatifs de missions en cours ou à venir (attestations, bons de commande)
Attestation de votre expert-comptable confirmant la viabilité de votre activité
Documents bancaires et patrimoniaux :
Relevés de comptes personnels (France + étranger) sur 3 mois
Justificatifs d'épargne disponible (livrets, assurance-vie, placements)
Attestations de prêts en cours avec tableaux d'amortissement
Justificatif d'apport personnel avec origine des fonds
Pièces relatives au projet immobilier :
Compromis de vente ou offre d'achat signée
Diagnostics techniques du bien (DPE, amiante, plomb, etc.)
Devis de travaux si rénovation prévue
✅ Bon à savoir : Certaines banques acceptent les documents en anglais pour les expatriés anglophones, mais une traduction assermentée en français est souvent exigée pour les actes officiels. Anticipez ce point, les traducteurs assermentés ont parfois plusieurs semaines de délai.
5 stratégies pour convaincre les banques
Emprunter à deux avec un co-emprunteur salarié en CDI est probablement votre levier le plus puissant. Si votre conjoint(e) ou partenaire travaille en France ou à l'étranger sous contrat français, sa situation professionnelle stable compensera largement la variabilité de vos revenus. Les banques analyseront le dossier global du couple, et un CDI dans l'équation change radicalement la perception du risque.
Faire appel à un courtier spécialisé expatriés vous fait gagner un temps précieux et augmente considérablement vos chances d'acceptation. Ces professionnels connaissent les banques qui prêtent aux non-résidents (toutes ne le font pas), comprennent les spécificités de chaque pays d'expatriation, et savent valoriser votre profil en mettant en avant vos points forts. Le courtier négocie également pour vous les taux et conditions d'assurance, souvent plus chers pour les expatriés freelances.
Proposer une domiciliation bancaire complète peut débloquer des situations limites. En acceptant de transférer vos comptes personnels et professionnels chez la banque prêteuse, vous devenez un client global et non plus un simple emprunteur. Cette stratégie est particulièrement efficace si vous conservez une banque française depuis votre départ : elle connaît déjà votre historique et sera plus encline à vous suivre.
Apporter des garanties supplémentaires rassure les établissements frileux. Vous pouvez proposer une hypothèque sur un bien immobilier déjà détenu, une caution personnelle d'un proche résident en France, ou un nantissement de vos placements financiers (assurance-vie, portefeuille boursier). Ces garanties réelles permettent à la banque de se rembourser en cas de défaillance, indépendamment des clauses de l'assurance emprunteur.
Recourir au portage salarial est une solution alternative méconnue mais redoutablement efficace. Le portage transforme votre chiffre d'affaires en salaire versé par une société de portage, vous donnant accès à des bulletins de paie mensuels et au statut de salarié en CDI. Aux yeux des banques, vous n'êtes plus freelance mais salarié d'une entreprise française, ce qui change radicalement la donne. Attention toutefois : le portage a un coût (frais de gestion entre 5% et 10% de votre CA) et toutes les activités ne sont pas éligibles.
💡 Aides publiques pour expatriés : Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et la plupart des dispositifs d'aide à l'accession (accession à prix maîtrisé, aides locales) sont réservés aux résidents fiscaux français. En tant qu'expatrié, vous n'y avez généralement pas accès, sauf si vous justifiez d'un retour imminent en France avec domiciliation fiscale. Concentrez-vous sur l'optimisation de votre dossier plutôt que sur ces aides.
📋 Checklist stratégique :
☑ Attendre 3 ans d'ancienneté avant de solliciter un crédit
☑ Constituer un apport de 10-20% avec Invexa ou 30-40% en direct
☑ Présenter des bilans positifs et progressifs
☑ Contacter 3-4 banques différentes via un courtier
☑ Envisager le co-emprunt si conjoint en CDI
Quelles banques acceptent votre profil ?
Tous les établissements français ne prêtent pas aux non-résidents. Certaines banques traditionnelles comme le Crédit Mutuel ou la Société Générale refusent systématiquement ces dossiers par politique commerciale. À l'inverse, d'autres se sont positionnées sur ce créneau et disposent d'équipes dédiées aux expatriés.
Les banques ouvertes aux profils expatriés freelances incluent :
Crédit Agricole : accepte les non-résidents avec revenus français ou sous contrat français
BNP Paribas : dispose d'agences spécialisées expatriés et d'une offre internationale
Caisse d'Épargne : étudie les dossiers au cas par cas, apprécie les domiciliations
BRED Banque Populaire : propose des solutions dédiées aux non-résidents
Banque Transatlantique : historiquement spécialisée clientèle internationale
Les conditions spécifiques aux expatriés freelances sont moins avantageuses qu'aux résidents. La durée maximale d'emprunt est généralement plafonnée à 20 ans contre 25 ans pour les résidents. Les taux d'intérêt affichent une surprime moyenne de 0,3 à 0,5 point par rapport aux taux standards.
Assurance emprunteur : un point crucial à négocier
L'assurance emprunteur représente souvent 10 à 15% du coût total de votre crédit. Pour les expatriés freelances, ce poste peut grimper encore plus haut si vous ne négociez pas correctement. Deux éléments essentiels à vérifier :
La couverture de votre statut TNS. Certaines garanties comme l'incapacité temporaire de travail (ITT) ou l'invalidité permanente partielle (IPP) peuvent être limitées, voire exclues pour les travailleurs non salariés. Vérifiez impérativement que le contrat couvre votre activité professionnelle spécifique et prévoit un mode d'indemnisation forfaitaire (vous êtes indemnisé selon la mensualité) plutôt qu'indemnitaire (basé sur votre perte réelle de revenus, plus compliqué à évaluer pour un freelance).
La délégation d'assurance est votre meilleure arme. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez choisir librement votre assureur sans passer par celui de la banque. Pour les profils atypiques comme le vôtre, les assureurs spécialisés (April, Metlife, Cardif, Générali) proposent souvent des tarifs 30 à 50% moins chers que l'assurance groupe bancaire, avec des garanties mieux adaptées aux expatriés et aux TNS. Un courtier en assurance emprunteur peut vous faire gagner plusieurs milliers d'euros sur la durée du prêt.
⚠️ Attention : Vérifiez la couverture géographique de votre assurance. Certains contrats excluent les zones jugées à risque ou plafonnent les indemnisations pour les sinistres survenus hors de France. Votre pays de résidence doit être explicitement couvert.
Questions fréquentes
Puis-je emprunter si mon activité freelance a moins de 3 ans ?
C'est possible mais très difficile. Certains courtiers spécialisés peuvent débloquer des situations avec 2 ans d'ancienneté si vos bilans sont exceptionnels, si vous avez un co-emprunteur en CDI, et si votre apport dépasse 30%. En dessous de 2 ans, les refus sont quasi-systématiques.
Les banques en ligne prêtent-elles aux expatriés ?
Non, les banques 100% en ligne (Boursorama, Fortuneo, Hello Bank) ne financent que les résidents fiscaux français. Vous devez vous tourner vers les banques traditionnelles avec agences physiques ou vers des établissements spécialisés expatriés.
Mon conjoint est en CDI en France, dois-je quand même fournir mes 3 bilans ?
Oui, mais leur poids dans la décision sera moindre. La banque analysera prioritairement les revenus du CDI et utilisera vos revenus de freelance comme complément. C'est le meilleur scénario possible pour un expatrié indépendant.
Puis-je emprunter pour une résidence principale si je vis à l'étranger ?
Techniquement oui, mais les banques sont très sceptiques : comment justifier l'achat d'une résidence principale quand votre vie professionnelle est à 8 000 km ? Privilégiez un projet de résidence secondaire ou d'investissement locatif, beaucoup plus cohérents avec votre situation. Si vous prévoyez un retour en France à court terme (1-2 ans), documentez-le solidement.
Que se passe-t-il si je change de pays pendant le remboursement du prêt ?
Vous devez prévenir votre banque et votre assureur. Un déménagement vers un pays plus stable ne pose généralement pas de problème. Vers un pays moins stable ou "à risque", votre assurance peut exiger une révision des conditions, voire résilier le contrat. Anticipez ce type de mobilité dès la souscription.
Erreurs à éviter absolument
❌ Surestimer votre capacité d'emprunt en oubliant que les banques déduisent vos charges professionnelles et cotisations sociales de vos revenus bruts
❌ Présenter un dossier incomplet qui nécessite des allers-retours interminables depuis l'étranger
❌ Négliger la gestion de vos comptes bancaires : découverts fréquents et incidents de paiement tuent votre dossier
❌ Solliciter 10 banques en même temps sans courtier : vous brûlez vos chances et les refus s'accumulent dans les fichiers bancaires
❌ Ignorer l'assurance emprunteur jusqu'à la signature : c'est 20-30% du coût, négociez-la dès le début
Votre projet immobilier en France est à portée de main
Expatrié freelance ne signifie pas exclu du crédit immobilier français. Deux éléments font toute la différence : l'anticipation et la préparation minutieuse de votre dossier. En attendant les 3 ans d'ancienneté, en constituant un apport solide, et en vous entourant de professionnels qui connaissent vos spécificités, vous transformez un profil perçu comme risqué en dossier bancable.
Le chemin peut sembler semé d'embûches, mais des milliers d'expatriés freelances investissent chaque année dans l'immobilier français. Vous êtes simplement un entrepreneur qui réussit à l'international : avec les bons arguments et le bon accompagnement, votre projet deviendra réalité.
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