Vous vivez à Singapour et souhaitez investir dans l'immobilier français ? Entre financement complexe, fiscalité des non-résidents et gestion à distance, ce projet nécessite une préparation solide. Voici tout ce qu'il faut savoir pour réussir votre investissement depuis la cité-État.

Pourquoi investir en France depuis Singapour en 2025 ?

La communauté française de Singapour est en pleine croissance. Avec environ 12 000 à 15 000 Français officiellement enregistrés (et probablement 25 000 à 30 000 au total selon l'Ambassade de France), nombreux sont ceux qui envisagent un retour en France ou souhaitent diversifier leur patrimoine dans l'Hexagone.

Le marché immobilier français offre actuellement des opportunités attractives pour les expatriés. Après trois ans de baisse, les prix se stabilisent en 2025 avec une légère reprise (+0,8% au niveau national). Les taux d'intérêt immobiliers se situent entre 3% et 3,3% pour des prêts sur 20-25 ans, bien en dessous des pics de 2023.

Contexte favorable pour l'investissement locatif : La rentabilité brute moyenne atteint 5,2% en 2025 contre 4,6% en 2022, portée par une hausse des loyers de 8% et une baisse des prix de 4,9% sur la même période. Paris affiche désormais une rentabilité de 4,1% (contre 3,3% en 2022), avec un prix moyen stable autour de 9 540 €/m².

Les avantages pour les Français résidents à Singapour :

• Diversification patrimoniale : Protéger une partie de votre épargne en euros

• Préparation du retour : Anticiper votre future résidence principale

• Revenus locatifs complémentaires : Générer des revenus passifs en France

• Transmission facilitée : Constitution d'un patrimoine pour vos enfants

• Protection contre l'inflation : L'immobilier reste une valeur refuge tangible

💡 À retenir : La convention fiscale France-Singapour évite la double imposition et facilite les investissements transfrontaliers pour les résidents de Singapour.

L'immobilier dans votre stratégie patrimoniale globale

L'immobilier locatif est un pilier, mais pas votre seule option d'investissement depuis Singapour. Une stratégie patrimoniale équilibrée peut combiner :

• Immobilier locatif : Revenus réguliers et valorisation du capital (5-6% de rendement global)

• SCPI : Immobilier sans gestion (4-5,5% de rendement)

• Assurance-vie luxembourgeoise : Fiscalité attractive pour expatriés, diversification actions/obligations

• PEA ou compte-titres : Accès aux marchés financiers (si vous gardez votre résidence fiscale française)

L'immobilier représente idéalement 40-60% d'un patrimoine diversifié selon votre profil de risque. Pour explorer les placements financiers complémentaires, consultez un conseiller en gestion de patrimoine spécialisé expatriés.

Obtenir un financement immobilier en tant que non-résident

Première réalité : obtenir un crédit depuis Singapour est plus exigeant qu'en étant résident français. Les banques considèrent les non-résidents comme des profils à risque plus élevé.

Les critères bancaires pour non-résidents

Apport personnel requis : Les banques traditionnelles exigent généralement entre 30% et 40% du prix d'acquisition pour les non-résidents. Cet apport doit couvrir les frais de notaire (environ 7-8% dans l'ancien) et une partie substantielle du prix.

Toutefois, Invexa négocie avec ses partenaires bancaires des conditions comparables aux résidents français : un apport de seulement 10% à 20% du montant total. Cette différence représente des dizaines de milliers d'euros d'économies et rend l'investissement accessible à davantage d'expatriés.

Documents à préparer :

• Justificatifs de revenus des 3 derniers mois (bulletins de salaire)

• Derniers avis d'imposition (français et singapourien)

• Relevés bancaires des 3 derniers mois

• Pièce d'identité et justificatif de domicile à Singapour

• Contrat de travail ou statut professionnel

• Attestation bancaire (capacité d'épargne)

Capacité d'endettement : Les banques appliquent le taux d'endettement de 35% maximum de vos revenus nets, charges actuelles incluses. Selon impots.gouv.fr, vos revenus de source singapourienne sont pris en compte mais peuvent faire l'objet d'un coefficient de conversion prudent.

Les étapes du parcours d'achat à distance

1. Préparation (2-3 mois avant) → Constitution du dossier de financement, obtention d'un accord de principe bancaire

2. Recherche (1-2 mois) → Identification des biens, visites virtuelles et physiques (si possible lors d'un séjour)

3. Offre d'achat (48-72h) → Négociation du prix, rédaction de l'offre avec conditions suspensives

4. Compromis de vente (7-10 jours après acceptation) → Signature chez le notaire (possible par procuration), versement de 5-10% d'acompte

5. Financement (30-45 jours) → Obtention de l'offre de prêt définitive, délai de rétractation

6. Acte authentique (90 jours après compromis) → Signature définitive chez le notaire, remise des clés

⚠️ Attention : Prévoyez au moins un séjour en France pour les visites ou munissez-vous d'une procuration notariée pour les signatures. La procuration coûte environ 100-150€ et peut être établie au Consulat de France à Singapour.

Stratégies pour maximiser vos chances

Préparez votre dossier en amont. Constituez-le 2-3 mois avant votre recherche de bien pour gagner du temps lors des négociations. Un dossier solide vous positionne comme acheteur sérieux.

Privilégiez les courtiers spécialisés expatriés. Ils connaissent les banques acceptant les dossiers non-résidents et peuvent négocier de meilleures conditions. Invexa accompagne spécifiquement les expatriés dans cette démarche avec un réseau de partenaires bancaires adaptés.

✅ Bon à savoir : La durée moyenne de traitement d'un dossier non-résident est de 4 à 6 semaines, contre 2-3 semaines pour un résident. Anticipez ces délais dans votre calendrier d'acquisition.

Comprendre la fiscalité : France et convention fiscale avec Singapour

La fiscalité des non-résidents est différente de celle des résidents français. Vous devez déclarer vos revenus de source française tout en respectant vos obligations fiscales à Singapour.

Convention fiscale France-Singapour : ce qu'il faut savoir

La convention fiscale signée en 2015 entre la France et Singapour permet d'éviter la double imposition. Les revenus immobiliers de source française sont imposables en France, mais Singapour accordera généralement un crédit d'impôt pour éviter la double taxation.

Concrètement : vous payez l'impôt en France, puis déclarez ces revenus à Singapour où un mécanisme d'exemption ou de crédit d'impôt s'applique selon votre situation personnelle.

Fiscalité des revenus locatifs pour non-résidents

Taux d'imposition minimum : En tant que non-résident, vous êtes soumis à un taux minimum de 20% pour les revenus inférieurs ou égaux à 29 315 € et 30% au-delà, selon Service-Public.fr. Ces taux s'appliquent si le barème progressif vous serait moins favorable.

Vous pouvez demander l'application du taux moyen calculé sur l'ensemble de vos revenus mondiaux si cela vous est plus avantageux. Cette option nécessite de déclarer vos revenus singapouriens aux impôts français.

Prélèvements sociaux : Les revenus immobiliers français sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité). Toutefois, si vous êtes affilié au régime de sécurité sociale singapourien, vous pouvez être exonéré de CSG/CRDS mais restez soumis au prélèvement de solidarité de 7,5%.

Pour bénéficier de cette exonération partielle, vous devez fournir une attestation d'affiliation au régime singapourien au Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents.

Comparatif des régimes fiscaux selon le type de location

💡 À retenir : Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) en location meublée offre la fiscalité la plus avantageuse grâce à l'amortissement du bien, qui peut neutraliser l'impôt pendant 10-15 ans. Pour en savoir plus, consultez notre guide complet sur les taux d'imposition des revenus fonciers pour non-résidents.

Déclaration fiscale : mode d'emploi

Déclaration annuelle obligatoire : Vous devez déposer chaque année une déclaration de revenus n°2042-NR auprès du Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents. La déclaration en ligne est obligatoire si vous avez accès à internet.

Dates limites : Les dates limites de déclaration sont généralement en mai-juin pour les non-résidents. Consultez impots.gouv.fr chaque année pour connaître les dates exactes.

Prélèvement à la source : Vos revenus fonciers entrent dans le champ du prélèvement à la source sous forme d'acomptes mensuels ou trimestriels, prélevés directement par l'administration fiscale.

Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Si votre patrimoine immobilier français net dépasse 1,3 million d'euros, vous êtes redevable de l'IFI, sous réserve des dispositions de la convention fiscale. Cet impôt s'applique à la valeur nette de vos biens immobiliers (valeur - dettes).

Les meilleures stratégies d'investissement pour les expatriés de Singapour

Tous les types d'investissement ne se valent pas quand on vit à 10 800 km de son bien. Voici les stratégies les plus adaptées aux expatriés de Singapour.

Témoignage : Laurent, 42 ans, directeur financier à Singapour

"Après 5 ans à Singapour, j'ai investi dans un T3 à Lyon en 2023. L'objectif : préparer notre retour en France prévu dans 3-4 ans. J'ai opté pour une location meublée en statut LMNP, gérée par une agence locale. Mon critère n°1 était la proximité des transports (métro Part-Dieu), critère n°2 le standing du bien pour attirer des expatriés en mission. Résultat : 4,8% de rentabilité brute, locataire stable, et surtout la tranquillité d'esprit. Mon erreur initiale ? Ne pas avoir budgété les travaux de mise aux normes électriques (3 500€). Mon conseil : visitez TOUJOURS le bien en personne ou mandatez un chasseur immobilier de confiance."

Investissement locatif : le placement référence

L'investissement locatif reste la stratégie privilégiée pour générer des revenus réguliers et se constituer un patrimoine. La clé du succès : choisir le bon emplacement et le bon type de location.

Comparatif des villes attractives 2025

Paris reste une valeur refuge avec une rentabilité en hausse à 4,1%, mais nécessite un apport conséquent.

Les villes moyennes (50 000-200 000 habitants) comme Angers, Poitiers, ou Limoges offrent des rendements supérieurs (5-7%) avec des prix d'achat plus accessibles, idéal pour un premier investissement avec budget limité.

Location meublée vs location vide :

⚠️ Attention aux passoires thermiques : Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location. En 2028, ce sera le tour des F. Privilégiez les biens avec DPE D minimum ou budgétez les travaux de rénovation énergétique (15 000-30 000€ selon surface).

SCPI : l'alternative sans contrainte

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont particulièrement adaptées aux expatriés souhaitant investir sans les contraintes de gestion.

Avantages pour les Singapouriens :

• Investissement à partir de quelques milliers d'euros

• Aucune gestion locative

• Diversification automatique (plusieurs biens, plusieurs villes)

• Revenus trimestriels réguliers

• Liquidité plus élevée qu'un bien en direct

Rendements actuels : Les SCPI affichent des rendements moyens de 4% à 5,5% selon les typologies (résidentiel, bureaux, commerces).

Fiscalité : Les revenus des SCPI sont imposés comme des revenus fonciers pour les SCPI résidentielles, ou comme des revenus de capitaux mobiliers pour certaines SCPI. La convention France-Singapour s'applique également.

✅ Bon à savoir : Les SCPI européennes permettent de diversifier géographiquement votre patrimoine immobilier (Allemagne, Pays-Bas, Espagne) tout en bénéficiant d'une gestion professionnelle.

Résidence principale anticipée

Préparez votre retour en France en achetant dès maintenant votre future résidence principale. Cette stratégie présente plusieurs avantages :

• Exonération de plus-value lors de la revente de votre résidence principale

• Mise en location temporaire jusqu'à votre retour (revenus complémentaires)

• Sécurisation d'un bien dans un marché en hausse

• Financement facilité : Les banques sont plus enclines à financer une résidence principale

Financement facilité : Les banques sont plus enclines à financer une résidence principale qu'un investissement locatif pur, même pour les non-résidents.

Montages patrimoniaux : SCI ou investissement direct ?

La SCI (Société Civile Immobilière) peut être pertinente pour optimiser la gestion et la transmission, mais présente des contraintes supplémentaires pour les non-résidents.

Avantages de la SCI :

• Transmission facilitée (donation de parts plutôt que de biens)

• Gestion collective simplifiée (si investissement en famille)

• Choix du régime fiscal (IR ou IS)

• Protection du patrimoine personnel

Inconvénients :

• Formalités administratives plus lourdes

• Comptabilité obligatoire (expert-comptable : 800-1 500€/an)

• Coûts de création (1 000-2 000€)

• Complexité accrue pour non-résidents

Pour un premier investissement depuis Singapour, l'achat en nom propre reste généralement plus simple. Consultez notre guide sur la SCI pour expatriés pour évaluer si ce montage correspond à votre situation.

Gérer son investissement à distance : solutions pratiques

La gestion à distance est LE défi majeur pour les expatriés de Singapour. Avec 6 heures de décalage horaire (parfois 7), l'organisation est primordiale.

Gestion locative déléguée : indispensable

Confiez la gestion à un professionnel. Les agences de gestion locative prennent en charge :

• Recherche et sélection des locataires (vérification dossiers, garanties)

• Rédaction des baux et états des lieux entrée/sortie

• Encaissement des loyers et relances impayés

• Gestion des réparations et maintenance courante

• Déclarations fiscales (certaines agences proposent ce service)

• Renouvellement des baux et révisions de loyer

Coût : Comptez entre 6% et 10% des loyers HT pour une gestion complète. Ce coût est déductible de vos revenus fonciers.

Comment choisir votre gestionnaire :

• Privilégiez les agences spécialisées dans la gestion locative (pas seulement transaction)

• Vérifiez leur carte professionnelle (Loi Hoguet)

• Demandez des références d'autres expatriés

• Assurez-vous qu'ils disposent d'outils digitaux (plateforme en ligne, alertes SMS/email)

• Visitez leurs locaux lors d'un séjour en France si possible

💡 À retenir : Une bonne agence de gestion vous fait gagner un temps précieux et sécurise vos revenus locatifs. C'est un investissement, pas une dépense. Un bien mal géré peut perdre 15-20% de rentabilité.

Gérer des travaux de rénovation à distance

Les travaux à distance sont le point le plus délicat pour les expatriés. Voici comment sécuriser vos rénovations :

Avant les travaux :

1. Identifiez un chef de projet local : architecte d'intérieur, maître d'œuvre, ou ami/famille de confiance

2. Exigez des devis détaillés de 3 entreprises minimum

3. Vérifiez les assurances : décennale obligatoire pour gros œuvre

4. Établissez un calendrier précis avec pénalités de retard

5. Prévoyez une marge de 20% sur le budget (imprévus fréquents)

Pendant les travaux :

• Visioconférences hebdomadaires avec le chef de projet

• Photos/vidéos quotidiennes des avancées

• Paiements échelonnés selon avancement (jamais 100% d'avance)

• Réception des travaux par un expert si vous ne pouvez être présent

Erreurs à éviter : ❌ Lancer des travaux sans être sur place au démarrage ❌ Payer la totalité avant la fin du chantier ❌ Négliger les assurances et garanties décennales ❌ Sous-estimer les délais (multiplier par 1,5 minimum)

✅ Bon à savoir : Pour des rénovations >20 000€, envisagez de planifier un séjour de 1-2 semaines en France pour superviser le démarrage et la réception des travaux.

Outils digitaux pour suivre votre bien

Plateformes de gestion en ligne : De nombreuses agences proposent des espaces clients digitaux où vous pouvez consulter en temps réel :

• État des loyers (payés/impayés)

• Factures et quittances

• Historique des interventions

• Documents administratifs

• Solde du compte propriétaire

Communication avec les locataires : Privilégiez les échanges par email plutôt que par téléphone en raison du décalage horaire. 

Applications recommandées :

• Gestion locative : Rentila, BailFacile, Immo Facile

• Comptabilité : QuickBooks, Shine (si SCI)

• Communication : WhatsApp Business, Telegram pour échanges avec agence

Aspects juridiques et assurances

Assurances obligatoires et recommandées :

⚠️ Attention : La GLI n'est pas cumulable avec une caution solidaire classique. Choisissez l'une ou l'autre selon le profil locataire.

Procuration : Établissez une procuration auprès d'un proche en France pour les démarches nécessitant une présence physique (signature chez le notaire, ouverture de comptes bancaires, démarches administratives). Coût : 100-150€ au Consulat de France à Singapour.

Compte bancaire français : Conservez un compte bancaire en France pour les transactions liées à votre bien (encaissement des loyers, paiement des charges, prélèvements fiscaux). Les virements internationaux répétés génèrent des frais importants (15-30€ par virement).

Les erreurs fatales à éviter

Top 5 des pièges pour expatriés :

1. Sous-estimer les coûts cachés : Taxe foncière, charges de copropriété, entretien, vacance locative (prévoir 1 mois/an)

2. Choisir le mauvais emplacement : Privilégier la rentabilité affichée sans analyser la demande locative réelle

3. Négliger la qualité du bien : Un bien vétuste génère travaux constants et turnover élevé

4. Mal choisir son gestionnaire : 30% des problèmes viennent d'une gestion défaillante

5. Ignorer la fiscalité : Ne pas optimiser son régime fiscal peut coûter 20-30% de rentabilité nette

Pour une analyse complète, consultez notre guide 10 erreurs fatales à éviter.

Réseau d'accompagnement professionnel

Les experts indispensables :

• Courtier immobilier spécialisé expatriés : Négociation financement

• Chasseur immobilier : Recherche et sélection du bien (honoraires : 3-5% du prix)

• Notaire : Sécurisation juridique de l'acquisition

• Expert-comptable : Optimisation fiscale et déclarations (si LMNP ou SCI)

• Agence de gestion locative : Gestion quotidienne du bien

• Avocat spécialisé : En cas de litiges complexes

💡 À retenir : Un bon accompagnement professionnel coûte 5-8% du projet mais peut vous faire économiser 15-25% sur la durée grâce à l'optimisation fiscale, la négociation et la prévention des problèmes.

📋 Checklist investissement à distance :

• ✅ Financement : Accord de principe bancaire obtenu

• ✅ Recherche : Critères d'investissement définis (ville, type, budget)

• ✅ Visite : Déplacement prévu ou chasseur immobilier mandaté

• ✅ Juridique : Procuration établie si nécessaire

• ✅ Gestion : Agence de gestion locative présélectionnée

• ✅ Assurances : PNO et GLI

• ✅ Fiscal : Expert-comptable contacté (si LMNP/SCI)

• ✅ Bancaire : Compte français actif

• ✅ Budget : Provision travaux et imprévus (15-20% du projet)

• ✅ Réseau : Contacts artisans/prestataires locaux identifiés

Conclusion

Investir en France depuis Singapour est parfaitement réalisable, à condition de bien préparer votre projet et de vous entourer des bons professionnels. Les conditions de marché 2025 sont favorables : taux d'intérêt en baisse, rentabilités locatives attractives (5,2% en moyenne) et prix stabilisés après trois ans de correction.

Les trois piliers de votre réussite :

1. Un financement adapté avec un apport optimisé (10-20% via partenaires spécialisés)

2. Une stratégie fiscale claire en maîtrisant la convention France-Singapour et les régimes LMNP/foncier

3. Une gestion professionnelle déléguée à des experts locaux de confiance

L'immobilier français représente une opportunité unique pour les expatriés de Singapour : diversification en euros, préparation du retour, revenus complémentaires et transmission patrimoniale. Avec la bonne approche, vous pouvez construire un patrimoine solide tout en vivant à 10 800 km.

N'oubliez pas : chaque situation est unique. Faites-vous accompagner par des experts qui connaissent les spécificités des expatriés singapouriens et peuvent sécuriser chaque étape de votre projet.

Contactez Invexa pour un accompagnement personnalisé de votre projet immobilier depuis Singapour : financement négocié, sélection de biens, optimisation fiscale et gestion déléguée clé en main.