Investir en France depuis la Suisse : Guide Crédit 2026
Vous vivez en Suisse et vous rêvez de devenir propriétaire en France ? Bonne nouvelle : votre situation vous offre des avantages que beaucoup d'investisseurs vous envient. Le franc suisse historiquement fort, la proximité géographique et un marché immobilier français plus accessible font de ce projet une opportunité concrète.
Mais entre le choix de la devise pour votre crédit, les subtilités de la convention fiscale franco-suisse et les exigences des banques pour les non-résidents, le parcours peut sembler complexe. Ce guide vous accompagne étape par étape pour transformer votre projet en réalité — sans mauvaises surprises.
Pourquoi investir en France depuis la Suisse ?
Le franc suisse joue en votre faveur. Historiquement, le CHF s'apprécie face à l'euro sur le long terme. Cette tendance structurelle augmente mécaniquement votre pouvoir d'achat en zone euro et rend les biens français plus accessibles qu'ils ne l'étaient il y a quelques années.
Les prix immobiliers français restent attractifs comparés au marché helvétique. À Genève, comptez plus de 13 000 CHF/m² en moyenne. De l'autre côté de la frontière, dans le Pays de Gex ou en Haute-Savoie, les prix oscillent entre 4 000 et 6 000 €/m². La différence est significative, même pour des biens de standing.
La diversification patrimoniale constitue un autre argument de poids. En investissant en France, vous répartissez votre patrimoine entre deux économies stables, deux devises, et deux marchés immobiliers aux dynamiques différentes. Cette stratégie protège vos actifs contre les aléas d'un seul marché.
💡 À retenir : Un investissement locatif en France peut générer des rendements bruts de 4 à 7 % selon les villes, contre 2 à 3 % en Suisse — tout en bénéficiant d'un effet de levier grâce au crédit.
Financement : crédit en CHF ou en euros ?
Le choix de la devise est stratégique. En tant que résident suisse ou frontalier, vous avez accès à une option que peu d'investisseurs possèdent : le prêt en devise, remboursable en francs suisses.
Le prêt en CHF présente un avantage majeur : vos revenus et vos mensualités sont dans la même monnaie. Vous éliminez le risque de change mensuel. Les taux pour ce type de crédit sont généralement inférieurs à ceux proposés en euros par les banques françaises.
Le prêt en euros reste pertinent si vous envisagez un investissement locatif. Les loyers perçus seront en euros, il est donc logique de rembourser dans la même devise. En février 2026, les taux moyens s'établissent autour de 3,13 % sur 15 ans, 3,26 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans. Les meilleurs profils peuvent négocier des taux proches de 3 %. Les banques françaises proposent également l'accès au Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour les primo-accédants en résidence principale.
L'apport personnel requis varie selon les circuits. Les banques traditionnelles demandent généralement 20 à 30 % aux résidents suisses pour un investissement locatif. Cependant, Invexa travaille avec des partenaires bancaires spécialisés qui acceptent des apports de 10 à 20 %, des conditions similaires à celles des résidents français.
✅ Bon à savoir : Grâce au réseau de partenaires bancaires d'Invexa, vous pouvez accéder aux meilleures conditions du marché et financer jusqu'à 80-90 % de votre acquisition, contre 60-70 % avec les circuits traditionnels.
⚠️ Attention : Votre 2ème ou 3ème pilier peut servir d'apport pour l'achat de votre résidence principale. Cependant, le capital retiré sera imposé en France — prévoyez cette charge dans votre budget.
Les banques régionales françaises (Crédit Agricole des Savoie, CIC, Crédit Mutuel, Caisse d'Épargne) proposent des offres spécifiques pour les frontaliers. Certaines permettent même de mixer les devises : 50 % en CHF, 50 % en EUR.
Pour approfondir les conditions générales du crédit expatrié, consultez notre guide complet sur le crédit immobilier pour expatriés.
Convention fiscale franco-suisse : éviter la double imposition
La bonne nouvelle : vous ne serez pas imposé deux fois. La convention fiscale franco-suisse du 9 septembre 1966, modifiée à plusieurs reprises, établit des règles claires pour éviter cette situation.
Principe fondamental : Les revenus immobiliers sont imposés dans le pays où se situe le bien. Si vous achetez un appartement à Lyon, vos revenus locatifs seront imposés en France, selon le droit fiscal français. La Suisse exempte ces revenus de son impôt — mais peut les prendre en compte pour calculer le taux applicable à vos autres revenus (méthode dite du "taux effectif").
Pour les revenus fonciers en France, vous serez soumis au taux minimum de 20 % (ou 30 % au-delà de 27 478 € de revenus nets). Bonne nouvelle pour les résidents suisses : contrairement aux expatriés hors Europe (USA, Singapour...), vous êtes exonéré des prélèvements sociaux (17,2 %) sur vos revenus fonciers français, grâce aux accords bilatéraux Suisse-UE. Seul l'impôt sur le revenu s'applique — un avantage fiscal significatif.
Le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut réduire encore cette imposition grâce à l'amortissement du bien. Notre article sur la fiscalité des revenus fonciers pour non-résidents détaille ces mécanismes.
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique si la valeur nette de votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d'euros. Les dettes contractées pour l'acquisition sont déductibles.
Les plus-values immobilières sont également imposées en France lors de la revente. Selon l'article 15 de la convention, un résident suisse bénéficie du même taux qu'un résident français — un avantage confirmé par le Conseil d'État.
📋 Checklist fiscale :
Déclarer vos revenus fonciers en France (formulaire 2044 ou 2042-C-PRO pour le LMNP)
Informer l'administration fiscale suisse de vos revenus immobiliers français
Conserver les justificatifs d'impôt payé en France pour éviter toute contestation
Où investir depuis la Suisse ?
Les zones frontalières offrent un compromis idéal entre proximité et rentabilité. La Haute-Savoie (Annecy, Thonon-les-Bains), l'Ain (Pays de Gex) et le Doubs (Besançon) attirent une demande locative soutenue, portée par les travailleurs frontaliers eux-mêmes.
Les grandes métropoles françaises séduisent pour leur potentiel de valorisation. Lyon, à moins de deux heures de Genève, combine dynamisme économique et rendements locatifs attractifs. Paris reste une valeur refuge pour les investisseurs patrimoniaux, malgré des prix élevés.
Les villes universitaires comme Grenoble, Montpellier ou Toulouse offrent des rendements intéressants grâce à une demande locative étudiante constante. Le ticket d'entrée y est plus accessible qu'en zone frontalière.
✅ Bon à savoir : Pour un investissement locatif, privilégiez un crédit en euros et des loyers dans la même devise. Cela simplifie la gestion et élimine le risque de change sur vos revenus.
La gestion à distance peut être déléguée à un professionnel. Notre guide sur la gestion locative pour expatriés vous aide à choisir la bonne formule.
Acheter à distance : démarches et sécurisation juridique
Bonne nouvelle : vous n'avez pas besoin d'être physiquement présent en France pour acheter un bien immobilier. Le système juridique français permet de réaliser l'intégralité de la transaction à distance, à condition de bien comprendre les étapes et de vous entourer des bons professionnels.
Étape 1 : L'offre d'achat. Une fois le bien trouvé, vous formalisez votre intention par écrit. Ce document précise le prix proposé, les conditions (sous réserve de financement, par exemple) et une date de validité. L'offre peut être transmise par email — une offre orale n'a aucune valeur juridique en France.
Étape 2 : Le compromis de vente. C'est l'avant-contrat qui engage les deux parties. Il inclut les conditions suspensives (obtention du prêt, absence de servitudes, etc.) et fixe le calendrier de la transaction. À la signature, vous versez un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, séquestré chez le notaire.
💡 À retenir : En France, vous bénéficiez d'un délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis. Ce droit n'existe pas en Suisse — c'est une protection supplémentaire pour l'acheteur.
Étape 3 : La période intermédiaire (2-3 mois). Le notaire effectue les vérifications obligatoires : titre de propriété, hypothèques éventuelles, servitudes, purge du droit de préemption (la commune ou un locataire peut se substituer à vous sous certaines conditions). En parallèle, vous finalisez votre financement.
Étape 4 : L'acte authentique. La signature finale officialise le transfert de propriété. Vous pouvez signer à distance via une procuration notariale : vous désignez un mandataire (le notaire lui-même, un proche, ou un chasseur immobilier) qui signe en votre nom. Le notaire peut également proposer une signature électronique sécurisée pour certains actes.
Les frais à prévoir :
Frais de notaire : 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf
Droits d'enregistrement inclus dans les frais de notaire (environ 5,80 %)
Frais d'agence éventuels : 3 à 5 % (souvent à la charge du vendeur)
⚠️ Attention : L'intégralité des fonds (apport + frais) doit être disponible sur le compte séquestre du notaire avant la signature de l'acte authentique. Anticipez les délais de virement international (3 à 5 jours ouvrés pour un transfert CHF → EUR).
📋 Checklist avant signature :
Offre d'achat acceptée par écrit
Compromis signé + dépôt de garantie versé
Financement validé par la banque
Procuration notariale rédigée (si signature à distance)
Fonds transférés sur le compte du notaire
Attestation d'assurance habitation (exigée à la remise des clés)
Pour éviter les pièges courants et sécuriser votre investissement, consultez notre article sur les 10 erreurs fatales à éviter quand on investit en France depuis l'étranger.
Conclusion
Investir en France depuis la Suisse est un projet accessible, à condition de bien comprendre les spécificités du financement transfrontalier et de la fiscalité franco-suisse. Votre avantage ? Un franc suisse structurellement fort, une exonération des prélèvements sociaux et un accès à des crédits en devise adaptés à votre situation.
Deux points essentiels à retenir : choisissez la devise de votre prêt en fonction de votre projet (CHF pour la résidence principale, EUR pour le locatif) et anticipez la fiscalité française dès le départ pour maximiser votre rentabilité nette.
Chez Invexa, nous accompagnons les résidents suisses et frontaliers dans toutes les étapes de leur projet immobilier français : accès aux meilleures conditions de financement grâce à notre réseau bancaire spécialisé (apport dès 10 %), optimisation fiscale et mise en place de la gestion locative. Parlons de votre projet.
