Vous rentrez en France après plusieurs années à l'étranger et vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Bonne nouvelle : votre retour d'expatriation peut simplifier votre accès au crédit, à condition de bien anticiper vos démarches. Entre statut fiscal, timing optimal et documents à préparer, ce guide vous accompagne pas à pas pour transformer votre projet immobilier en réalité.

Contexte : Chaque année, des milliers de Français rentrent au pays après une expatriation. Selon Service-Public.fr, l'obtention d'un prêt immobilier pour les non-résidents reste difficile, mais la situation évolue favorablement dès le retour effectif en France.

Dans ce guide : Nous vous expliquons les différences entre expatrié et résident fiscal, le meilleur moment pour emprunter, les conditions bancaires spécifiques et les stratégies d'optimisation, dont le Prêt à Taux Zéro (PTZ) désormais accessible aux expatriés rentrés.

Expatrié de retour vs non-résident : quelle différence pour la banque ?

La distinction est cruciale pour votre dossier bancaire. Les banques ne traitent pas de la même façon un expatrié encore à l'étranger et un Français déjà rentré en France, même si le retour est récent.

Le non-résident aux yeux des banques

Un non-résident est une personne dont la résidence fiscale se situe hors de France. Concrètement, vous êtes considéré non-résident si vous résidez plus de 183 jours par an à l'étranger et que votre foyer ainsi que vos intérêts économiques sont à l'étranger.

Pour les banques françaises, ce statut représente un risque accru :

• Difficulté de recouvrement : impossible de saisir facilement salaires ou biens à l'étranger

• Revenus en devises étrangères : volatilité des taux de change

• Distance géographique : communication complexe et décalage horaire

• Documents étrangers : traductions et certifications nécessaires

Résultat : les banques appliquent des conditions plus strictes avec un apport de 30 à 40% minimum et une surcote de taux de 0,20% à 0,50% par rapport aux résidents.

L'expatrié de retour : un profil différent

Dès votre retour effectif en France, votre statut change progressivement. Vous redevenez résident fiscal français l'année de votre retour, selon Service-Public.fr.

Les banques apprécient particulièrement :

• Ancrage territorial : domicile stable en France

• Revenus en euros : élimination du risque de change

• Accès aux garanties classiques : hypothèque et saisie possibles

• Trajectoire professionnelle : signe de stabilité et d'intégration

💡 À retenir : Six mois après votre retour, vous pouvez même prétendre au PTZ (Prêt à Taux Zéro) élargi depuis avril 2025, sous réserve de respecter les plafonds de ressources.

Avant ou après le retour : quel est le meilleur moment pour emprunter ?

La question du timing est stratégique. Faut-il demander son crédit depuis l'étranger ou attendre d'être rentré ? La réponse dépend de votre situation professionnelle et de votre projet.

Emprunter avant le retour : pour qui et pourquoi ?

Cette option peut se justifier dans certains cas précis :

Profils avantagés :

• Contrat d'expatriation avec une entreprise française (retour garanti)

• Revenus élevés et stables depuis plusieurs années

• Apport personnel conséquent (25-30% minimum)

• Projet d'investissement locatif (pas de résidence principale immédiate)

Avantages :

• Vous sécurisez votre bien avant le retour

• Les revenus d'expatriation sont souvent supérieurs

• Vous évitez la pression de la recherche post-retour

Inconvénients :

• Conditions bancaires plus strictes

• Taux majorés de 0,20% à 0,50%

• Processus plus long (traductions, certifications)

• Pas d'accès au PTZ

⚠️ Attention : Les banques redoutent la baisse de revenus au retour. Si vous gagnez 6 000€/mois à Singapour mais prévoyez 4 000€/mois en France, votre capacité d'emprunt sera calculée sur les revenus français anticipés, pas sur vos revenus actuels d'expatrié.

Emprunter après le retour : la stratégie recommandée

Pour la majorité des expatriés, attendre d'être rentré offre plus d'avantages :

Conditions facilitées :

• Taux standards sans surcote expatrié

• Apport réduit à 10-20% avec les partenaires bancaires d'Invexa (vs 30-40% en direct)

• Accès aux aides comme le PTZ après 6 mois

• Documents français (pas de traduction)

• Traitement accéléré du dossier

Démarches à anticiper avant le retour :

• Conserver ou rouvrir un compte bancaire en France

• Rassembler vos justificatifs d'expatriation traduits

• Préparer vos avis d'imposition étrangers

• Sécuriser votre promesse d'embauche en France

✅ Bon à savoir : Les banques accordent des crédits dès le premier mois de retour si vous présentez un CDI français, des revenus stables et un apport de 15-20%. L'accompagnement d'un courtier spécialisé comme Invexa permet d'obtenir des conditions optimales dès votre arrivée.

Le cas particulier du fonctionnaire

Les fonctionnaires d'État en mission à l'étranger conservent leur statut et sont payés par l'État français. Les banques les considèrent comme des profils sécurisés, mais attention : la rémunération d'expatriation (primes, indemnités) ne sera pas maintenue au retour. Les revenus pris en compte seront ceux de votre grade en France métropolitaine.

Les conditions bancaires spécifiques au retour d'expatriation

Les banques appliquent des critères d'évaluation adaptés lorsque vous revenez d'expatriation. Comprendre ces exigences vous permet de préparer un dossier solide et d'anticiper les demandes.

Évaluation de votre stabilité professionnelle

Premier critère examiné : votre nouveau contrat français. Les établissements privilégient :

• CDI avec période d'essai validée (idéalement 3 mois minimum)

• Entreprise reconnue ou grande multinationale française

• Secteur d'activité stable (éviter les startups en phase de levée)

• Ancienneté professionnelle globale de 2 ans minimum dans votre domaine

Les banques calculent votre capacité d'emprunt sur vos revenus français, pas sur vos anciens revenus d'expatriation. Si vous avez gagné 8 000€/mois à Dubaï mais revenez avec un salaire de 4 500€/mois en France, c'est sur cette base que sera établi votre financement.

Apport personnel et taux d'endettement

L'apport personnel constitue souvent le principal obstacle pour les expatriés de retour. Les banques traditionnelles exigent généralement 30 à 40% du prix d'acquisition pour les profils non-résidents, ce qui représente un frein majeur.

Bonne nouvelle : Grâce aux partenaires bancaires spécialisés d'Invexa, vous pouvez obtenir des conditions bien plus avantageuses, comparables aux résidents français :

Apport négocié par Invexa :

• 10 à 20% pour une résidence principale ou un investissement locatif

• Frais de notaire inclus dans l'apport (environ 7-8% dans l'ancien)

• Conditions optimisées grâce aux accords avec les banques partenaires

Cette différence est considérable : avec un bien à 300 000€, un apport de 15% (45 000€) au lieu de 35% (105 000€) représente une économie de 60 000€ à mobiliser immédiatement.

Taux d'endettement : Le plafond reste fixé à 33% de vos revenus nets mensuels. Les banques examinent vos relevés bancaires des 12 derniers mois (contre 3 mois pour un résident classique) pour vérifier :

• Absence d'incidents de paiement ou découverts

• Gestion saine de votre épargne

• Régularité de vos revenus

💡 À retenir : Un courtier spécialisé comme Invexa peut vous faire gagner 6 à 12 mois sur votre projet et diviser par 2 à 3 l'apport nécessaire par rapport aux banques traditionnelles. Cette expertise fait toute la différence pour les profils expatriés.

Garanties et assurance emprunteur

Les garanties réelles (hypothèque ou IPPD - Inscription de Privilège de Prêteur de Deniers) restent obligatoires, comme pour tout crédit immobilier en France.

L'assurance emprunteur constitue un point d'attention particulier. Son coût varie selon :

• Votre pays de résidence pendant l'expatriation

• Votre âge et état de santé

• La durée de votre séjour à l'étranger

Certains assureurs excluent temporairement des garanties si vous avez résidé dans des pays à risque sanitaire. Pour optimiser ce poste de dépense, consultez notre guide dédié : Assurance Emprunteur Expatrié : Guide Complet 2025.

Banques partenaires des expatriés rentrants

Tous les établissements ne se valent pas. Voici les banques les plus favorables aux expatriés de retour :

Les banques en ligne refusent généralement les dossiers expatriés, même au retour, faute de pouvoir vérifier votre historique français récent.

⚠️ Attention : Les conditions varient considérablement d'une banque à l'autre pour les profils expatriés. Sans expertise spécifique, vous risquez de vous voir imposer des conditions bien moins favorables. Les partenaires bancaires d'Invexa connaissent parfaitement les dossiers d'expatriés et acceptent des apports de 10-20%, soit 2 à 3 fois moins que les banques traditionnelles en direct.

Documents et démarches pour un crédit au retour en France

La constitution d'un dossier complet évite les allers-retours et accélère l'instruction de votre demande. Voici la liste exhaustive des pièces à préparer.

Documents d'identité et situation personnelle

Obligatoires :

• Pièce d'identité valide (carte nationale d'identité ou passeport)

• Justificatif de domicile en France de moins de 3 mois (facture énergie, quittance de loyer)

• Livret de famille et contrat de mariage si applicable

• Attestation de résidence fiscale française (disponible sur impots.gouv.fr après déclaration)

Justificatifs professionnels et revenus

Pour votre emploi français :

• Contrat de travail français signé (CDI fortement privilégié)

• 3 dernières fiches de paie françaises (si vous avez déjà commencé à travailler)

• Promesse d'embauche si vous n'avez pas encore démarré

Pour votre expatriation passée :

• Contrat de travail étranger avec traduction certifiée

• 12 derniers bulletins de salaire de votre emploi à l'étranger

• Attestation employeur précisant dates et nature de votre expatriation

• Avis d'imposition du pays de résidence des 2 dernières années (traduits et apostillés)

✅ Bon à savoir : Selon Service-Public.fr, vous devez déclarer vos revenus français et étrangers l'année de votre retour. Conservez tous vos justificatifs fiscaux pendant au moins 3 ans.

Justificatifs bancaires et patrimoniaux

Comptes et épargne :

• Relevés bancaires français des 3 derniers mois

• Relevés bancaires étrangers des 12 derniers mois

• Attestations d'épargne (livrets, assurance-vie, PEA)

Patrimoine existant :

• Titres de propriété de biens immobiliers détenus

• Estimations des biens immobiliers à l'étranger

• Tableaux d'amortissement des prêts en cours

Déclaration des comptes à l'étranger : ⚠️ Obligation légale : Vous devez déclarer à l'administration fiscale tous vos comptes ouverts, détenus ou clos à l'étranger. L'absence de déclaration entraîne une amende de 1 500€ par compte (10 000€ pour les pays non coopératifs).

Documents liés au projet immobilier

Pour votre achat :

• Compromis de vente ou promesse d'achat signée

• Diagnostics immobiliers obligatoires

• Descriptif détaillé du bien (surface, nombre de pièces, état)

Pour un investissement locatif :

• Étude de rendement locatif de la zone

• Simulation des revenus locatifs attendus

• Statut juridique envisagé (location nue, meublée, LMNP)

Délais de traitement : combien de temps prévoir ?

Calendrier réaliste :

• Constitution du dossier : 2 à 4 semaines

• Instruction bancaire : 3 à 6 semaines (vs 2-3 semaines pour un résident classique)

• Émission de l'offre de prêt : 1 semaine

• Délai de rétractation légal : 10 jours

Total : Comptez 2 à 3 mois entre votre première demande et le déblocage des fonds. Anticipez en démarrant vos démarches dès votre arrivée en France.

Les pièges à éviter lors du retour d'expatriation

Erreur n°1 : Ne pas conserver de compte bancaire français

Beaucoup d'expatriés ferment tous leurs comptes français au départ. Grosse erreur : à votre retour, les banques examinent votre historique bancaire français sur 12 mois. Sans compte actif, vous n'avez aucun historique à présenter, ce qui complique considérablement votre dossier.

Solution : Conservez un compte avec des mouvements réguliers (virements automatiques, épargne mensuelle) pendant toute votre expatriation.

Erreur n°2 : Attendre d'être en France pour traduire vos documents

Les traductions certifiées prennent du temps (2 à 4 semaines) et coûtent cher si elles sont faites en urgence. De plus, certains documents nécessitent une apostille, qui ne peut être obtenue que dans le pays d'origine.

Solution : Faites traduire et apostiller vos principaux documents (contrat de travail, bulletins de salaire, avis d'imposition) avant votre retour, pendant que vous êtes encore sur place.

Erreur n°3 : Sous-estimer l'impact de la baisse de revenus

Vous gagnez 7 000€/mois à Dubaï nets d'impôts et pensez pouvoir emprunter sur cette base ? Les banques calculent votre capacité sur vos revenus français futurs, souvent bien inférieurs une fois les charges sociales et impôts français appliqués.

Solution : Simulez précisément votre salaire net français et ajustez votre budget d'achat en conséquence. Un salaire brut de 60 000€ en France ne donne que 3 750€ nets mensuels environ.

Erreur n°4 : Oublier de déclarer ses comptes à l'étranger

C'est l'erreur la plus coûteuse : 1 500€ d'amende par compte non déclaré (10 000€ pour les pays sur liste noire). Cette obligation s'applique même aux comptes fermés dans l'année.

Solution : Remplissez le formulaire n°3916 lors de votre déclaration d'impôts l'année de votre retour. N'oubliez aucun compte, y compris les comptes épargne ou les comptes joints.

Erreur n°5 : Se lancer sans courtier spécialisé expatriés

Solliciter directement les banques sans expertise du marché expatrié conduit souvent à des refus ou des conditions très défavorables. Les conseillers bancaires classiques ne maîtrisent pas les spécificités des dossiers expatriés.

Solution : Faites appel à un courtier expert des profils internationaux comme Invexa, qui connaît les banques acceptant les dossiers expatriés et peut négocier des apports de 10-20% au lieu de 30-40%.

Optimiser son financement : aides et stratégies pour expatriés rentrants

Votre retour d'expatriation ouvre droit à plusieurs dispositifs avantageux, à condition de respecter certaines conditions et de bien structurer votre projet.

Le PTZ pour les expatriés rentrés : nouveauté 2025

Depuis le 1er avril 2025, le Prêt à Taux Zéro a été élargi à l'ensemble du territoire français pour l'achat de biens neufs. Excellente nouvelle : les expatriés revenus en France depuis au moins 6 mois peuvent y prétendre, sous réserve de respecter les plafonds de ressources.

Conditions d'éligibilité :

• Être revenu en France depuis minimum 6 mois

• Acheter une résidence principale (neuve ou en VEFA)

• Respecter les plafonds de revenus selon la zone géographique

• Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les 2 dernières années

Montant du PTZ : Le PTZ peut financer jusqu'à 40% du coût total de l'opération en zone tendue (zones A et A bis), et 20 à 30% dans les autres zones. Il est remboursable sans intérêts sur 20 à 25 ans.

Précision importante : Depuis mai 2025, les revenus de source française perçus durant l'expatriation (loyers, dividendes) peuvent être pris en compte dans le calcul d'éligibilité au PTZ, offrant plus de flexibilité aux investisseurs expatriés.

Pour approfondir les conditions générales d'accès au crédit immobilier pour expatriés, consultez notre article : Crédit Immobilier pour Expatriés Français : Guide Complet 2025.

Optimiser son apport avec les donations exonérées

Les donations familiales constituent un levier puissant pour renforcer votre apport :

• 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans (exonération fiscale)

• 31 865€ supplémentaires pour l'achat d'une résidence principale (avant 80 ans du donateur)

Stratégie optimale : Un couple rentrant d'expatriation peut recevoir jusqu'à 300 000€ de donation exonérée de leurs parents respectifs, réduisant considérablement le besoin de financement bancaire.

Le rôle clé du courtier spécialisé expatriés

Faire appel à un courtier expert des profils expatriés comme Invexa multiplie vos chances d'obtenir les meilleures conditions :

Avantages concrets :

• Accès aux banques partenaires qui acceptent les dossiers retour d'expatriation

• Négociation de taux préférentiels (économie de 0,10% à 0,30% sur le taux)

• Apport réduit à 10-20% au lieu de 30-40% en direct

• Constitution du dossier optimisée : pas d'allers-retours inutiles

• Accompagnement personnalisé : assurance, garanties, calendrier

Cas pratique : Sophie et Marc, retour de Singapour

Sophie et Marc rentrent en France après 5 ans à Singapour. Ils gagnaient 12 000€/mois à deux à l'étranger, mais retrouvent des salaires français totalisant 7 500€/mois nets.

Leur situation :

• Épargne constituée : 80 000€

• Projet : appartement 3 pièces à Lyon (350 000€)

• CDI français signés avant le retour

Approche traditionnelle (sans courtier) :

• Apport exigé : 35% soit 122 500€ → impossible avec 80 000€

• Taux proposé : 3,50% (surcote expatrié)

• Résultat : refus bancaire

Avec l'accompagnement Invexa :

• Apport négocié : 15% soit 52 500€ (frais de notaire inclus)

• Taux obtenu : 3,10% (pas de surcote)

• PTZ accessible après 6 mois : 35 000€ supplémentaires

• Résultat : financement obtenu en 6 semaines

Cette différence illustre l'importance d'un accompagnement spécialisé pour les profils expatriés.

📋 Checklist finale avant de solliciter un crédit :

• ✅ Conserver un compte bancaire actif en France pendant l'expatriation

• ✅ Faire traduire et apostiller les documents étrangers avant le retour

• ✅ Sécuriser un CDI français avec au moins 3 mois de période d'essai validée

• ✅ Déclarer tous vos comptes à l'étranger à l'administration fiscale

• ✅ Attendre 6 mois après le retour pour bénéficier du PTZ si éligible

• ✅ Comparer les offres bancaires via un courtier spécialisé comme Invexa

• ✅ Constituer un apport de 10-20% minimum (incluant frais de notaire)

• ✅ Préparer 12 mois de relevés bancaires français et étrangers

Votre retour en France, une opportunité immobilière

Obtenir un crédit immobilier lors de votre retour d'expatriation n'est pas un parcours du combattant si vous anticipez correctement. Privilégiez un emprunt après votre arrivée effective en France pour bénéficier de conditions optimales et d'aides comme le PTZ.

Deux points clés à retenir : Préparez votre dossier en amont en conservant un compte français actif et en faisant traduire vos documents avant le retour. Faites-vous accompagner par un expert des profils expatriés pour maximiser vos chances d'acceptation et diviser par deux l'apport nécessaire.

Chez Invexa, nous accompagnons les Français de retour d'expatriation dans leur projet immobilier avec des solutions de financement adaptées à votre profil international. Nos partenaires bancaires acceptent des apports de 10-20%, comparables aux conditions des résidents français. Votre expatriation n'est pas un frein : c'est une expérience valorisable auprès des banques partenaires.

Prêt à concrétiser votre projet ? Votre retour en France est le bon moment pour investir dans la pierre.