Vous êtes expatrié et percevez des loyers en France ? Comprendre votre fiscalité est essentiel pour éviter les mauvaises surprises. Entre le taux minimum de 20%, les prélèvements sociaux pouvant atteindre 17,2%, et les options d'optimisation disponibles, la fiscalité des revenus fonciers pour non-résidents nécessite une approche stratégique.
Ce guide vous explique concrètement comment sont calculés vos impôts, quels taux s'appliquent à votre situation, et comment optimiser votre fiscalité grâce aux dispositifs existants. Vous découvrirez également les démarches pratiques pour déclarer vos revenus et bénéficier de tous vos droits.
Taux minimum d'imposition : 20% ou 30% selon vos revenus
Première règle à retenir : En tant que non-résident, vous êtes soumis à un taux minimum d'imposition sur vos revenus fonciers de source française.
Selon impots.gouv.fr, ces taux minimums sont fixés à :
20% pour les revenus nets imposables ≤ 29 315 € (revenus 2024)
30% pour les revenus nets imposables > ce seuil
Exemple concret : Vous percevez 25 000 € de loyers annuels en location nue. Avec l'abattement forfaitaire de 30% du régime micro-foncier, votre revenu net imposable est de 17 500 €. Votre impôt minimum sera de 17 500 € × 20% = 3 500 €.
💡 À retenir : Le fisc calcule votre impôt selon deux méthodes (barème progressif ET taux minimum) puis applique le montant le plus élevé.
Prélèvements sociaux : 17,2% ou 7,5% selon votre pays
Les prélèvements sociaux représentent souvent une charge aussi importante que l'impôt lui-même. Leur taux dépend de votre affiliation à la sécurité sociale.
Taux standard : 17,2%
Par défaut, vos revenus fonciers sont soumis à 17,2% de prélèvements sociaux (CSG 9,2% + CRDS 0,5% + prélèvement solidarité 7,5%).
Taux réduit : 7,5%
Suite à l'arrêt de Ruyter de la CJUE (26 février 2015), vous êtes exonéré de CSG et CRDS si vous remplissez deux conditions :
Être affilié à un régime de sécurité sociale d'un pays de l'UE, EEE, Suisse ou Royaume-Uni
Ne pas être à la charge d'un régime obligatoire français
⚠️ Attention : L'exonération n'est pas automatique. Vous devez cocher les cases 8SH et/ou 8SI dans votre déclaration 2042 C et conserver vos justificatifs d'affiliation (formulaire S1).
Exemple chiffré : Sur 17 500 € de revenus fonciers nets :
Avec 17,2% : 3 010 € de prélèvements sociaux
Avec 7,5% : 1 313 € → Économie : 1 697 € par an
Taux moyen d'imposition : l'option qui peut diviser votre impôt
Le taux moyen est l'arme secrète pour optimiser votre fiscalité de non-résident.
Comment ça marche ?
Au lieu d'appliquer le taux minimum de 20%/30%, le fisc calcule le taux qui s'appliquerait si l'ensemble de vos revenus mondiaux (français + étrangers) étaient imposés en France selon le barème progressif. Ce taux moyen est ensuite appliqué uniquement à vos revenus français.
Exemple concret :
Vous êtes célibataire et déclarez :
20 000 € de revenus fonciers en France
15 000 € de salaires à l'étranger
Total revenus mondiaux : 35 000 €
Selon le barème progressif, l'impôt sur 35 000 € serait de 2 681 € → taux moyen = 7,66%
Sans option taux moyen : 20 000 € × 20% = 4 000 € Avec option taux moyen : 20 000 € × 7,66% = 1 532 € Économie : 2 468 € (soit 62% d'économie !)
✅ Bon à savoir : L'option se coche directement dans votre déclaration en ligne. Vous devez déclarer vos revenus mondiaux et pouvoir les justifier.
Régimes d'imposition : micro-foncier vs régime réel
Le régime micro-foncier s'applique automatiquement si vos revenus locatifs bruts ≤ 15 000 € annuels (abattement forfaitaire 30%).
Le régime réel permet de déduire vos charges réelles : intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière, assurances.
Quel régime choisir ? Optez pour le régime réel si vos charges dépassent 30% de vos loyers bruts.
Exemple : Pour 30 000 € de loyers avec 12 000 € de charges réelles :
Micro-foncier : revenu imposable 21 000 € → impôt 4 200 €
Régime réel : revenu imposable 18 000 € → impôt 3 600 € → Économie 600 €
⚠️ Attention : L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Formulaire 2044 obligatoire.
Location meublée : BIC et abattements majorés
Si vous louez un bien meublé, vos revenus relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Régime micro-BIC : abattements
Pour 2024 :
71% pour locations de tourisme classées
50% pour locations meublées classiques
À partir de 2025 :
50% pour locations classées (plafond 77 700 €)
30% pour locations non classées (plafond 15 000 €)
Statut LMNP : Au régime réel, le LMNP permet de déduire l'amortissement du bien et du mobilier, créant un déficit reportable permettant de ne payer aucun impôt pendant 8 à 15 ans.
Plus-values immobilières : taxation à la revente
Lors de la vente d'un bien immobilier en France, les non-résidents sont imposés sur les plus-values selon des règles spécifiques.
Taux d'imposition :
19% d'impôt sur la plus-value
17,2% de prélèvements sociaux (ou 7,5% si éligible à l'exonération CSG/CRDS)
Total : 36,2% (ou 26,5% avec exonération)
Calcul de la plus-value : Plus-value = Prix de vente - (Prix d'achat + frais de notaire + travaux justifiés)
Des abattements pour durée de détention s'appliquent :
Exonération totale d'impôt après 22 ans de détention
Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans
⚠️ Représentant fiscal : Les non-résidents hors UE/EEE doivent désigner un représentant fiscal en France pour la vente, qui sera solidaire du paiement de l'impôt.
✅ Bon à savoir : Certaines exonérations existent, notamment pour la résidence principale (sous conditions strictes pour les expatriés) et la première cession d'un logement autre que la résidence principale sous conditions de revenus.
Déclaration et obligations des non-résidents
Formulaires à remplir :
Formulaire 2042 NR : déclaration principale
Formulaire 2044 : revenus fonciers au régime réel
Formulaire 2042 C : exonération CSG/CRDS (cases 8SH/8SI)
Formulaire 2074 : plus-values immobilières
Date limite : 31 mai de l'année suivant la perception des revenus
Service compétent : Service des impôts des particuliers non-résidents - TSA 10010, 10 rue du Centre, 93465 Noisy-le-Grand Cedex
📋 Checklist déclaration :
☑ Déclarer tous vos revenus fonciers français
☑ Cocher les cases 8SH/8SI si éligible à l'exonération CSG/CRDS
☑ Opter pour le taux moyen si avantageux
☑ Joindre les justificatifs (attestation sécurité sociale étrangère)
☑ Conserver tous les justificatifs pendant 3 ans
⚠️ Pénalités : Le non-respect entraîne des pénalités pouvant atteindre 40% des sommes dues, plus intérêts de retard.
Conventions fiscales et IFI : ce qu'il faut savoir
Conventions fiscales internationales
La France a signé des conventions avec plus de 120 pays pour éviter la double imposition. Ces conventions déterminent :
Le pays ayant le droit d'imposer (généralement le pays source pour l'immobilier)
Le mécanisme d'élimination de la double imposition (crédit d'impôt ou exonération)
Comment ça marche ? Vous déclarez vos revenus fonciers français dans votre pays de résidence, mais vous pouvez déduire l'impôt français payé de votre impôt local. Votre pays de résidence se charge d'éliminer la double imposition selon la convention applicable.
Vérifier votre convention : Consultez les fiches pays sur impots.gouv.fr pour connaître les dispositions spécifiques entre la France et votre pays de résidence.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Les non-résidents sont redevables de l'IFI sur leur patrimoine immobilier français si sa valeur nette dépasse 1,3 million d'euros.
Barème IFI :
0,5% à 1,5% selon la valeur du patrimoine
Déclaration via formulaire 2042-IFI
Seuls les biens immobiliers situés en France sont concernés
Optimisation : La détention via une SCI ou le démembrement de propriété peuvent permettre de réduire l'assiette IFI.
Optimiser sa fiscalité : stratégies gagnantes
1. Structurer via une SCI
La SCI pour expatriés offre plusieurs avantages :
Transmission facilitée : Donation des parts plutôt que du bien
Optimisation successorale : Réduction de l'assiette IFI par démembrement
Gestion collective : Idéal pour les biens détenus en famille
Transparence fiscale : Les revenus restent imposés au niveau des associés
2. Investir en LMNP
Le statut LMNP au régime réel permet de ne payer aucun impôt sur vos loyers pendant 8 à 15 ans grâce à l'amortissement. C'est l'une des niches fiscales les plus puissantes pour les expatriés.
3. Planifier ses travaux
Planifiez vos travaux déductibles sur l'année où vos revenus locatifs sont les plus élevés pour maximiser l'impact fiscal. Au régime réel, tous les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (hors agrandissement) sont déductibles.
4. Financement optimisé
Les banques traditionnelles exigent généralement 30 à 40% d'apport pour les non-résidents. Invexa négocie avec ses partenaires bancaires des conditions comparables aux résidents français : entre 10% et 20% d'apport seulement, améliorant considérablement la rentabilité de votre investissement.
⚠️ Pièges à éviter - Les 5 erreurs fréquentes :
Oublier de cocher les cases 8SH/8SI → Vous payez 17,2% au lieu de 7,5%
Ne pas opter pour le taux moyen → Vous payez 20% au lieu d'un taux potentiellement inférieur à 10%
Rester en micro-foncier avec un crédit → Vous perdez la déduction des intérêts d'emprunt
Ignorer la convention fiscale → Risque de double imposition non corrigée
Négliger la déclaration annuelle → Pénalités de 40% + intérêts de retard
Conclusion
La fiscalité des revenus fonciers pour non-résidents suit des règles spécifiques qu'il est essentiel de maîtriser. Le taux minimum d'imposition de 20% ou 30%, combiné aux prélèvements sociaux, représente une charge importante. Cependant, plusieurs dispositifs permettent d'optimiser cette fiscalité : option pour le taux moyen, exonération de CSG/CRDS, choix du régime réel, statut LMNP, ou structuration via SCI.
N'oubliez pas de prendre en compte la fiscalité des plus-values à la revente et l'IFI si votre patrimoine immobilier français dépasse 1,3 million d'euros. Les conventions fiscales internationales jouent également un rôle clé pour éviter la double imposition.
Invexa accompagne les expatriés français dans l'optimisation de leur fiscalité immobilière et l'accès au financement dans des conditions avantageuses. Notre expertise des conventions fiscales internationales et notre réseau de partenaires bancaires vous garantissent un investissement sécurisé et optimisé depuis l'étranger.
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